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목차
재계약 관련 연락은 누가 먼저 하나요?
-. 임대인이 계약기간 종료 2~6개월 전까지 부동산을 통해서 또는 직접 세입자에게 계약종료 또는 재계약 여부 물어보기
-. 재예약을 하지 않으려면 최소 3개월 전까지 임대인에게 통보해야 함
전, 월세 묵시적 갱신
-. 계약 만기 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않거나 계약 조건 변경에 대한 이 야이가 없었다면 묵시적 갱신으로 인정됨
-. 묵시적 갱신이 되었다면 그 이후에는 임대인이 보증금을 올릴 수 없고, 세입자는 전과 같은 조건으로 거주할 수 있음(계약서를 새로 작성하지 않아도 됨)
묵시적 갱신 VS 계약 갱신 청구권
✅ 묵시적 갱신이랑?
-. 세입자는 언제든지 임대차 계약 해지 통보를 할 수 있고, 3개월 이후 임대차 계약이 종료됨
✅ 계약갱신 청구권이란?
-. 2년의 계약이 이루어진 것으로 보고, 계약 중간에 세입자가 나갈 경우 계약 중도해지로 간주함
계약서 다시 작성해야 하나요?(사례별)
✅ 같은 조건으로 계약 연장 시
-. 계약서를 새로 쓸 필요 없음. 단 세입자가 대출 연장 등을 해야 한다면 부동산 직인이 찍힌 새 계약서가 필요함
※ 동일 조건으로 새로운 계약서를 쓴 경우 2년의 계약이 체결된 것으로 보고, 세입자가 중간에 나가면 다음 세입자에 대한 복비를 지불해야 함
✅ 보증금을 올리는 경우
-. 보증금을 증액할 경우 일반적으로 계약서를 다시 작성하지만, 원래 있던 계약서에 특약으로 증액분을 표시해도 됨
※ 단 계약서 재작성 후 증액분에 대한 확정일자를 꼭 받아야 한다.
※ 보증금을 증액한다면 반드시 등기부등본을 직접 출력해 확인해 보고, 근저당 또는 압류 등 권리관계의 변동이 없는지 체크하는 것이 좋음
✅ 보증금을 내리는 경우(역전세, 역월세)
-. 기존 계약서에 수정사항으로 감액분을 기입한 뒤, 보증금을 돌려준 것을 증빙하는 영수증을 써 주면 됨
※ 기존 계약서를 파기하거나, 확정일자를 새로 받으면 안 됨
※ 주변 시세가 떨어졌는데 보증금을 돌려주지 않거나, 잠수를 탄다면 임차권등기 명령을 준비하고 계약 만료 1개월 전 내용증명을 보내야 함
주의사항
✅ 현재 공시지가 확인하기
-. 묵시적 갱신 또는 보증금을 올리는 경우, 재계약 여부를 확정하기 전 현재 공시가격 대비 전세보증금이 적당한지 확인해 보기
✅ 확인해야 하는 이유
-. 계약 당시보다 공시지가가 떨어졌다면, 재계약을 할 때 보증금을 낮추거나, 세입자가 전세 대출의 일부를 상환해야 연장이 가능함